お持ちの生産緑地でこんな悩みはありませんか？
道路は人が通る通路のみで排水もない、うまく土地利用ができない
道路に接していないので売れないし建物も建てられない
広大な生産緑地だから高齢での営農が大変
農業後継者がいないので相続に不安がある
農地が点在しているため作業効率が悪い まとめたい
相続時に税金が納められない
土地を納めようとしても道路に接していないので物納できない
専門家の我々にお任せください
最適な解決策をご提案をさせていただきます。
例えばこんな解決法があります。
ちいさな区画整理
従来の土地区画整理事業と比較して小規模（１ヘクタール未満～）・少人数（１名～数名）・短期間（２～３年）で行う土地区画整理事業のことを、ランベストでは「ちいさな区画整理」と定義しています。
「ちいさな区画整理」を行ない、一部土地を提供し（減歩）事業資金を得ます。
土地は減りますが、インフラ整備などが整い、土地の価値が上がるため同等以上の価値になります。
◆生産緑地指定や相続税納税猶予制度の適用を受けた農地でも区画整理が可能です。
土地は減っても、価値は上がるため元の価値同等以上に
調査、街区設計能力・経験が非常に重要です。
ちいさな区画整理の実例
Aさんの感想
区画整理を行ったことで、将来の土地活用の可能性が広がりました。
想像していたより早く終わり、地区内を通り抜ける道路が出来たことで近隣の住民からも喜ばれました。
開発行為と土地区画整理事業の比較
| 開発行為 | 土地区画整理事業 | |
|---|---|---|
| 生産緑地の扱い | 区域に含めると事業ができなくなる | 区域に含めることができ、換地による移動も可能 |
| 施行者 | 不動産業者（開発事業者） （企業主体の開発となり、近隣対策を要する場合がある） |
地主（個人または組合等） （地元地権者の開発で公的関与もあり、周辺住民に安心感がある） |
| 土地利用 | 開発事業者が用地買収する方式となり、開発事業者による土地利用が行われる | 地権者が土地を所有し続けるため、農業経営が継続可能 |
| 事業費に充てる土地（保留地）の譲渡税 | かかる | 保留地の譲渡税は事業者に原則かからない |
| 行政からの補助金 | なし | 可能性あり |
| 上下水道工事 | 開発事業者が負担 | 一部公共工事となる可能性がある |
| 公園工事 | 遊具等が必要になる事が多い | 造成工事のみで行政に引き渡せる可能性あり |
| 登記費用 | 筆毎に費用がかかる | 原則かからない |
| 面積 | 首都圏の市街地は500㎡以上（例外地域あり、開発面積は行政主導による） | 制限なし（3,000㎡でも可能） |
区画整理のメリット・デメリット
メリット
- 換地により、土地を集約化、整形化できる。
- すべての土地が道路に面することにより、土地活用が容易になる。
- 土地の評価額「資産価値」が上がる。
- 土地の権利関係は、継承される。（相続税納税猶予、生産緑地指定）
- 営農環境が改善できる。
- 相続税対策に役立つ。
⇒土地の分割が容易になる。（遺産分割対策）
⇒相続税納付のための土地を用意できる。
道路付けの改善等により物納も可能となる。（納税資金対策）
デメリット
- 固定資産税や相続税評価が上がる可能性がある。
- 現位置に必ずしも換地されない。
- 土地の面積が減歩により小さくなる。
- 事業期間中は権利等の制限がかかる。
